Ratgeber · Recht
Verwalter abberufen: Beschluss, Mehrheit und Fristen nach dem WEMoG
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat sich am 01.12.2020 viel geändert. Am deutlichsten bei der Abberufung des Verwalters. Hier lesen Sie, was heute gilt, wie ein wirksamer Beschluss zustande kommt und welche Fristen Sie kennen sollten.
- Lesedauer
- 5 Min.
- Stand
- 10/2026
- Geprüft am
Kurz gesagt
- Die Abberufung ist die Entscheidung der Eigentümer, dass eine Verwaltung ihr Amt verliert. Sie ist jederzeit möglich, ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Der Beschluss braucht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Abberufung muss in der Einladung als Gegenstand genannt sein (§ 23 Abs. 2 WEG), am klarsten als eigener Tagesordnungspunkt.
- Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Davon darf die Gemeinschaft nicht abweichen (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG).
- Wer den Beschluss anfechten will, muss innerhalb eines Monats klagen (§ 45 WEG).
Allgemeine Information nach deutschem Recht, keine Rechtsberatung. Stand 10/2026.
Was sich mit dem WEMoG geändert hat
Vor der Reform konnte die Abberufung auf einen wichtigen Grund beschränkt sein. Eigentümer mussten dann Pflichtverletzungen nachweisen. Das führte oft zu Streit über die Frage, ob ein Grund ausreicht.
Heute lautet § 26 Abs. 3 WEG: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“
§ 26 Abs. 5 WEG fügt hinzu: „Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.“ Weder die Gemeinschaftsordnung noch der Verwaltervertrag können das Abberufungsrecht also einschränken.
Hinweis: Gemeint ist hier das deutsche Wohnungseigentumsgesetz. Österreichische Quellen beschreiben ein anderes Gesetz mit anderen Fristen.
Abberufung und Kündigung: zwei verschiedene Dinge
Die Abberufung beendet das Amt. Ab dann ist die Verwaltung nicht mehr Organ der Gemeinschaft und vertritt sie nicht mehr.
Die Kündigung betrifft den Verwaltervertrag. Er kann nach seinen eigenen Regeln enden. Spätestens endet er sechs Monate nach der Abberufung. Klären Sie vorab, was Ihr Vertrag für die Zeit nach der Abberufung regelt.
Gegenüber der Verwaltung vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft. Alternativ ermächtigt die Versammlung einen Eigentümer per Beschluss (§ 9b Abs. 2 WEG). Diese Person teilt die Abberufung mit und erklärt gegebenenfalls die Kündigung. Details im Ratgeber Verwaltervertrag kündigen.
Was ein wirksamer Beschluss braucht
Ein Abberufungsbeschluss ist ein normaler Beschluss der Eigentümerversammlung. Es gelten die allgemeinen Regeln:
- TagesordnungDer Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Beschluss unter „Verschiedenes“ ist angreifbar.
- EinladungDie Einladung erfolgt in Textform. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in besonders dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 WEG).
- EinberufungLädt die Verwaltung nicht ein, können mehr als ein Viertel der Eigentümer die Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert sie sich pflichtwidrig, lädt der Beiratsvorsitz oder ein ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG).
- MehrheitEs entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt (§ 25 Abs. 2 WEG).
- VollmachtenVertretene Eigentümer brauchen eine Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG).
- NiederschriftÜber die Beschlüsse wird unverzüglich eine Niederschrift angefertigt (§ 24 Abs. 6 WEG).
Die bisherige Verwaltung leitet die Versammlung in der Regel selbst. Die Versammlung kann aber einen anderen Vorsitz beschließen (§ 24 Abs. 5 WEG).
Beispiel für die Tagesordnung
So können die Punkte in der Einladung aussehen. Das Beispiel ist eine Orientierung, kein geprüftes Muster. Passen Sie Namen, Termine und Ihre Gemeinschaftsordnung an.
- TOP 1: Abberufung der bisherigen Verwaltung [Firma] mit Wirkung zum [Datum].
- TOP 2: Bestellung von [Firma] zur Verwalterin ab [Datum] für die Dauer von [Zeitraum], höchstens fünf Jahre.
- TOP 3: Annahme des vorliegenden Verwaltervertrags und Ermächtigung von [Name] zur Unterzeichnung für die Gemeinschaft.
- TOP 4: Ermächtigung von [Name], gegenüber der bisherigen Verwaltung die Abberufung mitzuteilen und den Vertrag zu kündigen, soweit erforderlich.
Legen Sie das Angebot und den Vertragsentwurf der neuen Verwaltung der Einladung bei. So können sich alle Eigentümer vorab ein Bild machen.
Fristen und Zahlen auf einen Blick
Alle Werte stehen im Gesetz. Sie gelten unabhängig davon, wo die Gemeinschaft liegt.
| Was | Wert | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Einladungsfrist zur Versammlung | mindestens 3 Wochen (Soll-Vorschrift) | § 24 Abs. 4 WEG |
| Quote für ein Einberufungsverlangen | mehr als ein Viertel der Eigentümer | § 24 Abs. 2 WEG |
| Mehrheit für die Abberufung | Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 25 Abs. 1 WEG |
| Ende des Verwaltervertrags | spätestens 6 Monate nach der Abberufung | § 26 Abs. 3 WEG |
| Anfechtungsklage erheben | innerhalb 1 Monat nach Beschluss | § 45 WEG |
| Anfechtungsklage begründen | innerhalb 2 Monaten nach Beschluss | § 45 WEG |
| Höchstdauer der Bestellung | 5 Jahre, erste Bestellung 3 Jahre | § 26 Abs. 2 WEG |
| Wiederbestellung beschließen | frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Amtszeit | § 26 Abs. 2 WEG |
Quelle: gesetze-im-internet.de, Stand der Prüfung 02.10.2026.
Nach dem Beschluss
Teilen Sie der bisherigen Verwaltung den Beschluss schriftlich mit. Nennen Sie den Termin, zu dem das Amt endet. Bitten Sie um einen Termin für die Übergabe.
Die neue Verwaltung weist ihre Bestellung mit der Niederschrift nach. Muss die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden, genügt eine Niederschrift mit beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG).
Die bisherige Verwaltung muss nach dem Ende ihres Amts die Unterlagen herausgeben. Wie das abläuft, steht im Ratgeber Verwaltervertrag kündigen und Unterlagen übergeben.
Häufige Fragen
Kann man einen WEG-Verwalter ohne Grund abberufen?
Ja. Seit dem 01.12.2020 kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig. Abweichende Vereinbarungen sind unzulässig (§ 26 Abs. 5 WEG).
Muss die Abberufung auf der Tagesordnung stehen?
Ja. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist ein Beschluss nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
Was passiert mit der Vergütung nach der Abberufung?
Das regelt zunächst der Verwaltervertrag. Das Gesetz begrenzt die Laufzeit: Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Lassen Sie Ihren Vertrag im Zweifel prüfen.
Wie lange kann ein Eigentümer den Abberufungsbeschluss anfechten?
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).
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Quellen
- § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters (gesetze-im-internet.de)
- § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung (gesetze-im-internet.de)
- § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (gesetze-im-internet.de)
- § 25 WEG – Beschlussfassung (gesetze-im-internet.de)
- § 9b WEG – Vertretung (gesetze-im-internet.de)
- § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage (gesetze-im-internet.de)
- WEG, Volltext mit § 48 Abs. 4 – Übergangsvorschriften (gesetze-im-internet.de)
Veröffentlicht am , zuletzt geprüft am . Herausgeber: verwaltung-wechseln.de. Dieser Text ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an eine Anwältin oder einen Anwalt.